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普通借家契約
一般的な賃貸借契約であり、
契約期間満了後も更新されることが原則です。
借主の居住権が強く保護され、
貸主が更新を拒絶するには
「正当事由」が必要になります。
長期安定の賃貸経営に向いており、
居住用賃貸で最も多く利用されています。
更新拒絶には正当事由が必要
定期借家契約
契約期間満了により、
更新なく確実に終了する契約です。
貸主は将来の建替え・売却・
自己使用などを予定している場合に
活用しやすい契約形態です。
契約締結時には、
書面による事前説明が必要です。
契約満了で確実に終了
普通借家契約
- 普通借家契約とは、一般的な建物賃貸借契約であり、契約期間が満了しても更新されることを前提とした契約です。
- 居住用アパート・マンション・貸家などで広く利用されており、借主の居住の安定が強く保護されています。
- 契約期間を定めていても、期間満了時に貸主が更新を拒絶するには、借地借家法上の「正当事由」が必要になります。
- 正当事由とは、建物の使用を必要とする事情、建物の老朽化、立退料の有無、これまでの契約経過などを総合的に判断して認められるものです。
- 借主が引き続き居住を希望する場合、貸主が一方的に契約を終了させることは簡単ではありません。
- 契約期間満了後に更新手続きをしないまま使用が継続された場合、法定更新となることがあります。
- 法定更新後は、期間の定めのない契約となる場合があり、将来の明渡しや建替え予定がある場合には注意が必要です。
- 普通借家契約は、長期的・安定的に賃貸したい場合には適していますが、将来の建替え、売却、自己使用を予定している場合には、契約内容を慎重に検討する必要があります。
- 貸主側としては、更新、解約、明渡し、原状回復、連帯保証人、滞納時の対応などを契約書に明確に定めておくことが重要です。
- 普通借家契約を作成・更新する際は、借地借家法の規定を踏まえ、後日のトラブルを防ぐため、契約条項を丁寧に整えることが大切です。
定期借家契約
- 定期借家契約とは、契約期間の満了によって更新されることなく、確実に終了する建物賃貸借契約です。
- 普通借家契約とは異なり、貸主は「正当事由」がなくても、契約期間満了により明渡しを求めることができます。
- 将来の建替え、売却、自己使用、相続対策、事業計画の見直しなどを予定している場合に適した契約形態です。
- 契約期間満了後に再び貸したい場合は、「更新」ではなく、新たに「再契約」を締結する必要があります。
- 定期借家契約を有効に成立させるためには、必ず書面による契約が必要であり、口頭では成立しません。
- また、貸主は契約締結前に、借主に対して「この契約は更新がなく、期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付し、事前説明を行う必要があります。
- この事前説明書がない場合、定期借家契約として認められず、普通借家契約と判断される可能性があります。
- 契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に終了通知を行う必要があります。
- 貸主側としては、再契約の条件、明渡し義務、原状回復、保証人、滞納時の対応などを契約書に明確に定めておくことが重要です。
- 定期借家契約を作成する際は、借地借家法の要件を正確に満たし、書面の整備を徹底することが、後日のトラブル防止につながります。
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