宅建業免許の「事務所」の要件とは？
自宅・レンタルオフィス・他法人との同居は認められる？
宅地建物取引業の免許を取得するためには、 宅建業を継続して行うことのできる 「事務所」 を確保する必要があります。
しかし、 会社登記ができる住所であれば、 必ず宅建業免許の事務所として認められるわけではありません。
特に、 自宅、レンタルオフィス、シェアオフィス、 他法人との同居 などの場合には、 事務所としての独立性や業務実態を 慎重に確認する必要があります。
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会社登記ができる
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だから宅建業事務所として認められる
とは限りません。
宅建業法上、 継続して宅建業務を行うための事務所としての実態 があるかが重要です。
宅建業の「事務所」とは？
宅建業における事務所とは、 単なる郵便物の受取場所や 登記上の所在地ではなく、 宅建業を継続的に行う拠点 としての実態を備えた場所をいいます。
- 継続して業務を行える場所であるか
- 外部から事務所として認識できるか
- 執務スペースが確保されているか
- 机・椅子・電話等の設備があるか
- 書類等を適切に保管できるか
- 専任宅建士が常勤できる場所であるか
- 他の事業者や居住部分から適切に区分されているか
- 法令上必要な標識等を掲示できるか
「会社登記ができる」と「宅建業事務所」は別
会社の本店所在地として登記できる物件でも、 宅建業免許上の事務所要件を 当然に満たすわけではありません。
宅建業を開業する予定であれば、 事務所契約や会社設立の前に 事務所要件を確認することをおすすめします。
事務所に必要な「独立性」とは？
宅建業事務所では、 他の法人や居住スペース等と 明確に区分されていることが重要になります。
が一つの重要な確認ポイントです。
自宅を宅建業事務所にできる？
自宅の一部を宅建業事務所として使用することが 直ちに認められないわけではありません。
ただし、 居住部分と事務所部分を適切に区分できるか が重要です。
- 事務所として使用する専用スペースがあるか
- 居間・寝室などを通らず事務所へ入れるか
- 来客対応ができるか
- 事務所として独立した執務環境があるか
- 標識等を掲示できるか
- 賃貸住宅の場合、事務所利用について貸主の承諾があるか
- マンション管理規約等に違反しないか
自宅兼事務所の場合は、 間取りや出入口、区画の状況を事前に確認することが重要です。
賃貸マンションでも事務所にできる？
物理的に事務所として使用できそうでも、 賃貸借契約や管理規約上 「居住専用」 となっている場合があります。
賃貸借契約書
＋ 貸主の承諾
＋ マンション管理規約
＋ 宅建業法上の事務所要件
です。
宅建業免許だけでなく、 物件自体を事業用途として使用できるかも 確認しておく必要があります。
レンタルオフィスは宅建業事務所にできる？
レンタルオフィスを利用した宅建業開業を 検討する方も増えています。
ただし、 「レンタルオフィス」という名称だけで 認められる・認められないと 一律に判断することはできません。
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継続的に使用できるか
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他の事業者と区分されているか
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専任宅建士が常勤できるか
↓
標識等を掲示できるか
などを確認する必要があります。
バーチャルオフィスは？
住所貸しや郵便物転送を中心とする バーチャルオフィス では、 実際の執務スペースがない場合があります。
「法人登記可能」「郵便受取可能」というだけで 宅建業免許が取得できるとは限りません。
シェアオフィス・コワーキングスペースは？
共用デスクを利用するだけの コワーキングスペースなどは、 事務所の独立性が問題となりやすい形態です。
- 自社専用の区画があるか
- 他社と執務スペースが明確に分かれているか
- 専用の入口・表示があるか
- 書類等を安全に保管できるか
- 来客対応ができるか
個別ブース・専用個室など、 具体的な利用形態によって判断が異なるため、 契約前の確認が重要です。
他法人と同じ部屋を使うことはできる？
一つの部屋に 複数の法人が同居する場合もあります。
この場合は、 それぞれの会社の事務スペースが 明確に区別されているか が重要になります。
他法人との同居で確認したいポイント
- 自社専用の執務スペースがあるか
- パーティション等で明確に区分されているか
- 入口や会社表示が区別されているか
- 他法人のスペースを通らず出入りできるか
- 電話・書類・設備の管理を分けられるか
- 専任宅建士が自社事務所に常勤できるか
同じ代表者の別会社なら大丈夫？
同じ人が複数法人の代表者であっても、 それだけで宅建業事務所の独立性が 不要になるわけではありません。
それぞれの法人が独立した法人である以上、 事務所としての区分や業務実態を確認する必要があります。
専任宅建士が常勤できることも重要
宅建業事務所には、 必要な人数の 専任の宅地建物取引士 を置く必要があります。
したがって、 事務所として認められるかを考える際には、 「部屋があるか」だけではなく、 専任宅建士が実際に常勤できる事務所か も重要になります。
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専任宅建士が常勤
↓
宅建業従事者が勤務
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来客・契約等に対応
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宅建業を継続して行う
電話・机・事務機器は必要？
宅建業を継続して行うためには、 一般的に一定の執務環境が必要です。
- 机
- 椅子
- 電話等の連絡手段
- パソコン等の事務機器
- 書類保管設備
- 来客対応スペース
行政庁によって具体的な確認方法は異なるため、 最新の申請手引き等を確認します。
標識を掲示できる場所が必要
宅建業者は、 事務所ごとに法令上必要な 宅地建物取引業者票等 を掲示します。
事務所の賃貸借契約書を確認
賃貸物件を事務所として使用する場合には、 賃貸借契約書の内容も重要です。
- 事務所利用が認められているか
- 使用目的が「事務所」「店舗・事務所」等になっているか
- 転貸や第三者使用にならないか
- 法人名義で使用できるか
- 看板・標識を掲示できるか
又貸し・使用貸借の場合は注意
代表者個人が借りている部屋を法人が使用する場合や、 別法人が借りている事務所の一部を使用する場合などには、 使用権原の確認が必要です。
宅建業免許申請だけでなく、 賃貸借契約上適法に使用できるかを確認しておきましょう。
事務所写真は非常に重要
宅建業免許申請では、 事務所の実態を確認するために 写真等を提出することがあります。
- 建物全景
- 建物入口
- 事務所入口
- 会社名表示
- 事務所内部全景
- 執務スペース
- 他社・居住部分との区画
- 標識等の掲示場所
写真で区分が分からないと問題になることも
実際には区分しているつもりでも、 提出写真を見ると 他法人との境界が分からない場合があります。
という視点で確認すると分かりやすいです。
自宅・レンタルオフィス・他法人同居を比較
| 事務所形態 | 主な確認ポイント |
|---|---|
| 一般的な専用事務所 | 使用権原、執務設備、標識、専任宅建士の常勤等を確認 |
| 自宅兼事務所 | 居住部分との区分、出入口、事務所専用スペース、貸主・管理規約等を確認 |
| レンタルオフィス | 専用個室、継続使用、独立性、標識掲示、常勤可能性等を確認 |
| シェアオフィス | 共用デスクのみではなく、独立した専用区画があるかを確認 |
| バーチャルオフィス | 実体ある執務スペースがない場合は宅建業事務所として通常困難 |
| 他法人との同居 | 会社ごとの明確な区分、独立性、出入口、設備、専任宅建士の常勤等を確認 |
事務所を契約する前に確認する
宅建業免許の新規申請で特に注意したいのが、 事務所を先に契約してしまうことです。
候補物件が決まった段階で、 間取り、写真、賃貸条件等を確認し、 宅建業事務所として使用できる可能性を 事前に検討することが重要です。
事務所選びの基本的な流れ
立地・賃料だけでなく、宅建業事務所として使えるかを考えます。
自宅、他社同居、共用部分等との区分を確認します。
事務所利用、転貸禁止、看板設置等を確認します。
最新の申請手引き等に基づいて確認します。
机・電話・書類保管場所等を準備します。
外観・入口・内部・区画等が分かるように撮影します。
事務所関係資料を含めて申請します。
事務所移転でも同じ確認が必要
すでに宅建業免許を取得している会社が 事務所を移転する場合も、 新しい事務所について要件確認が必要です。
＝ 宅建業事務所として変更できる
とは限らないため、 移転前に確認することが重要です。
宅建業事務所チェックリスト
- 継続して宅建業を行える場所である
- 自社専用の執務スペースがある
- 他法人との区分が明確である
- 居住部分との区分が明確である
- 事務所への出入りに問題がない
- 机・椅子等の事務設備を設置できる
- 書類を適切に保管できる
- 専任宅建士が常勤できる
- 宅建業者票等を掲示できる
- 賃貸借契約上、事務所使用が認められている
- 転貸・第三者使用の問題がない
- 自宅の場合、管理規約等に問題がない
- 申請用写真で独立性を説明できる
行政書士に相談するメリット
宅建業免許では、 事務所を契約した後に問題が判明すると、 移転や再契約が必要になる場合があります。
- 宅建業事務所要件の事前確認
- 自宅兼事務所の確認
- レンタルオフィス等の利用形態確認
- 他法人同居の場合の区画確認
- 事務所写真・平面図等の準備支援
- 賃貸借契約書等の確認
- 宅建業免許新規申請
- 事務所移転に伴う変更届
候補物件を契約する前に、 最新の行政庁の基準を確認することが大切です。
まとめ
① 宅建業免許では、単なる住所ではなく実体のある事務所が必要です。
② 会社登記ができる場所でも、宅建業事務所として認められるとは限りません。
③ 自宅兼事務所では、居住部分との区分や独立性が重要です。
④ レンタルオフィスは名称ではなく、専用区画・継続使用・独立性等の実態で確認します。
⑤ バーチャルオフィスのように実際の執務場所がない場合は、通常、宅建業事務所として困難です。
⑥ 他法人と同居する場合には、それぞれの事務所区画を明確にすることが重要です。
⑦ 専任宅建士が常勤でき、標識等を掲示できることも確認します。
⑧ 高額な賃貸借契約を締結する前に、事務所要件を確認することをおすすめします。
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間取り・独立性を確認
↓
賃貸借契約・管理規約を確認
↓
専任宅建士の常勤可能性を確認
↓
行政庁の基準を確認
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事務所契約
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設備・写真等を準備
↓
宅建業免許申請
この順番で準備することで、 事務所に関する手戻りを防ぎやすくなります。
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