宅建業者の変更届とは？
役員・代表者・商号・事務所・専任の宅地建物取引士を変更したときの手続き
宅地建物取引業の免許を取得した後、 会社の代表者や役員が変わったり、 事務所を移転したり、 専任の宅地建物取引士が交代したりすることがあります。
こうした変更があった場合、 法務局の会社登記だけでなく、 宅建業免許についても変更届が必要になることがあります。
変更を放置しておくと、 免許更新時に未届が判明したり、 専任宅建士や事務所要件に問題が生じたりすることがあります。
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登記が必要か確認
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宅建業上の変更届が必要か確認
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必要書類を準備
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変更届提出
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保証協会等の変更も確認
どのような変更で届出が必要？
宅建業者について登録されている事項に変更があった場合には、 内容に応じて変更届が必要になります。
① 商号・名称
株式会社・合同会社等の会社名を変更した場合です。
② 代表者
代表取締役・代表社員などが交代した場合です。
③ 役員
取締役などの就任・退任があった場合です。
④ 事務所
事務所所在地の変更、新設、廃止などがあった場合です。
⑤ 専任宅建士
専任の宅地建物取引士が退職・異動・交代した場合です。
⑥ 政令で定める使用人等
支店長など、宅建業法上の届出事項となる者に変更があった場合です。
変更届の期限は？
宅建業法上の変更届は、 変更内容に応じて、 原則として変更があった日から30日以内 に届け出る必要があるものがあります。
変更があったら、その都度、 届出の必要性と期限を確認することが重要です。
会社登記と宅建業変更届は別の手続き
代表者、役員、商号、本店所在地などは、 法務局で変更登記が必要になる場合があります。
≠ 宅建業免許の変更が自動的に完了
それぞれ別の手続きとして確認する必要があります。
宅建業の変更届では、 登記後の履歴事項全部証明書等を 添付する場合もあります。
代表者が変わった場合
法人の代表取締役や代表社員が変更された場合には、 宅建業免許上の代表者変更を確認します。
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必要な会社決議
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法務局で代表者変更登記
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新しい登記事項証明書等を取得
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宅建業の変更届
新しい代表者についても欠格要件を確認
宅建業免許では、 新代表者が就任した場合にも 宅建業法上の欠格要件 に該当しないことが重要です。
単に会社法上代表者になれるかだけでなく、 宅建業免許上の適格性も確認します。
役員が就任・退任した場合
取締役等が新たに就任した場合や、 既存役員が退任した場合には、 役員変更届を確認します。
- 新しい取締役が就任した
- 取締役が辞任した
- 任期満了で役員構成が変わった
- 監査役等に変更があった
新任役員については、 必要な身分関係書類等を準備する場合があります。
商号を変更した場合
会社名を変更した場合には、 法務局での商号変更登記後、 宅建業免許についても変更手続きを確認します。
株式会社○○不動産
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株式会社○○リアルエステート
と変更した場合です。
商号変更後は、 免許関係だけでなく、 標識、保証協会、銀行、契約書、 ホームページ、名刺などの変更も必要になる場合があります。
事務所を移転した場合
宅建業を行う事務所を移転した場合には、 変更届が必要になります。
ただし、宅建業では単なる住所変更ではなく、 移転先が宅建業の事務所要件を満たしているか が重要です。
- 継続して宅建業を行える場所か
- 事務所として独立性があるか
- 他法人・居住部分との区分に問題がないか
- 専任宅建士が常勤できるか
- 標識を掲示できるか
- 事務設備を設置できるか
移転前に事務所要件を確認することをおすすめします。
本店移転と宅建業事務所移転は同じ？
会社の登記上の本店所在地と、 実際の宅建業法上の事務所は 必ずしも同じ考え方で処理されるとは限りません。
本店移転登記を行った場合でも、 宅建業上どの事務所が移転したのか、 実際の業務実態がどうなっているのかを確認します。
専任の宅地建物取引士が変わった場合
専任宅建士が退職・異動した場合には、 特に注意が必要です。
そのため、 退職予定が分かった段階で、 後任者を確保できるか確認しておくことが重要です。
専任宅建士の人数も確認
宅建業の事務所には、 法律上必要な人数の専任宅建士を置く必要があります。
宅建業に従事する者5人につき1人以上
の割合で、 成年者である専任の宅地建物取引士が必要です。
従業者数が増えた場合にも、 専任宅建士の必要人数が変わらないか確認しましょう。
「資格を持っている」だけでは専任とは限らない
宅建士資格を持っている人であっても、 他社に常勤していたり、 他の事務所の専任宅建士となっていたりする場合には、 専任性の問題が生じます。
- その事務所に常勤しているか
- 専ら宅建業務に従事できるか
- 他の宅建業者で専任となっていないか
- 宅地建物取引士証が有効か
事務所を新設する場合
新たに支店等を設けて、 そこで宅建業を行う場合には、 事務所新設に伴う手続きを確認します。
複数都道府県に事務所を置くと「免許換え」も
現在が知事免許で、 新たに他の都道府県にも宅建業の事務所を設置する場合などには、 単なる変更届ではなく 免許換え が必要となる場合があります。
神奈川県知事免許
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東京都にも宅建業事務所を新設
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国土交通大臣免許への免許換えを検討
事務所を廃止する場合
支店等を廃止した場合にも、 宅建業上の変更手続きが必要になります。
事務所廃止に伴って、
- 専任宅建士の扱い
- 従業者の異動
- 保証協会関係
- 標識の撤去
- 免許区分への影響
代表者が専任宅建士を兼ねている場合
小規模な不動産会社では、 代表取締役本人が 専任の宅地建物取引士を兼ねている場合があります。
代表者の後任だけでなく、 専任宅建士の人数・専任性も同時に確認することが重要です。
変更届の主な必要書類
必要書類は変更内容や行政庁によって異なりますが、 一般に次のような資料が必要となる場合があります。
| 変更内容 | 主な確認資料の例 |
|---|---|
| 商号 | 履歴事項全部証明書等 |
| 代表者 | 履歴事項全部証明書、身分関係書類等 |
| 役員 | 履歴事項全部証明書、新任役員関係書類等 |
| 事務所所在地 | 登記事項証明書、賃貸借契約書、写真、平面図等 |
| 専任宅建士 | 宅建士関係書類、常勤性・専任性に関する資料等 |
事務所変更では写真が重要
事務所を移転・新設した場合には、 事務所の実態を確認するため、 写真等の提出が求められる場合があります。
- 建物外観
- 事務所入口
- 事務所内部
- 執務スペース
- 標識掲示状況
- 他法人・居住部分との区分
賃貸物件を事務所にする場合
借りている物件へ事務所を移す場合には、 賃貸借契約書の用途も確認しましょう。
保証協会への変更手続きも確認
宅地建物取引業保証協会へ加入している場合には、 行政庁への変更届だけでなく、 保証協会側にも必要な手続きがないか確認します。
商号変更
代表者変更
事務所移転
事務所新設・廃止
などでは、 保証協会関係の届出も確認しておくことが重要です。
営業保証金を供託している場合
保証協会を利用せず、 営業保証金を供託している場合についても、 事務所変更等に伴い 供託関係の手続きが必要となることがあります。
会社を組織変更した場合
株式会社から合同会社、 合同会社から株式会社へ組織変更した場合には、 宅建業免許への影響も確認します。
- 商号
- 代表者
- 役員等
- 事務所
- 専任宅建士
- 保証協会関係
変更手続きの流れ
役員、代表者、商号、事務所、専任宅建士等を整理します。
代表者・役員・商号・本店所在地等で登記が必要か確認します。
変更内容に応じた届出と期限を確認します。
登記事項証明書、事務所資料、宅建士関係資料等を準備します。
管轄行政庁へ期限内に提出します。
必要に応じて関連機関への変更を行います。
よくある変更漏れ
① 登記だけ変更した
役員変更登記は終わったものの、 宅建業変更届を提出していないケースです。
② 専任宅建士が退職した
後任者の手配や変更届が遅れてしまうケースです。
③ 事務所を移転した
本店移転登記だけで、 宅建業事務所の変更が未処理のケースです。
④ 更新時に未届が判明
5年後の免許更新時に、 過去の変更届漏れが見つかるケースです。
変更届チェックリスト
- 変更日を確認した
- 30日以内の届出対象か確認した
- 商号変更の有無を確認した
- 代表者変更の有無を確認した
- 役員変更の有無を確認した
- 事務所変更の有無を確認した
- 専任宅建士変更の有無を確認した
- 政令使用人等の変更を確認した
- 会社登記が必要か確認した
- 新しい登記事項証明書を取得した
- 事務所要件を確認した
- 専任宅建士の必要人数を確認した
- 保証協会等の変更手続きを確認した
- 免許換えが必要でないか確認した
行政書士に依頼できること
宅建業の変更届は、 単に届出用紙へ変更内容を書くことだけではありません。
会社登記・宅建業免許・専任宅建士・事務所・保証協会などを 一体として整理すること が重要です。
- 宅建業変更届の作成・提出
- 代表者・役員変更に伴う宅建業手続き
- 商号変更届
- 事務所移転・新設・廃止手続き
- 専任宅建士変更届
- 必要書類の確認・収集支援
- 免許換えが必要かの確認
- 宅建業免許更新との整合確認
代表者・役員・商号・本店所在地等の変更では、 必要に応じて司法書士による登記と 行政書士による宅建業変更届を連携して進めます。
まとめ
① 宅建業免許取得後に登録事項が変わった場合は、変更届の必要性を確認します。
② 代表者・役員・商号・事務所・専任宅建士などは代表的な変更事項です。
③ 変更届は原則30日以内となるものがあるため、変更後は速やかに確認します。
④ 会社登記と宅建業変更届は別の手続きです。
⑤ 専任宅建士が変わる場合は、必要人数と専任性を確認することが重要です。
⑥ 事務所移転・新設では、事務所要件と保証協会等の手続きも確認します。
⑦ 複数都道府県に事務所を置く場合などは、免許換えが必要になることがあります。
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会社登記を確認
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宅建業変更届
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専任宅建士・事務所要件確認
↓
保証協会・供託関係確認
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次回更新まで適切に管理
変更をその都度処理しておくことで、 免許更新時の手続きもスムーズに進めやすくなります。
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