定期建物賃貸借契約は、 契約期間が満了すると、 原則としてその契約は終了します。

普通借家契約のように、 当然に「更新」されるわけではありません。

貸主と借主が、 契約終了後も引き続き物件を使用することで合意した場合には、 一般に 新たな定期建物賃貸借契約を締結する「再契約」 という形をとります。

再契約では、 賃料・保証金・再契約料・契約期間・原状回復などを 改めて確認しておくことが重要です。

「更新」と「再契約」は違う

定期建物賃貸借で特に大切なのは、 「更新」と「再契約」を区別すること です。

再契約は必ずできる？

再契約は、 借主が希望すれば当然にできるものではありません。

貸主・借主双方が 新たに契約することについて合意 して初めて成立します。

再契約で見直せる内容

再契約では、 旧契約と全く同じ条件にする必要はありません。

「再契約料」とは？

事業用の定期建物賃貸借契約では、 再契約を行う際に 「再契約料」 を定める場合があります。

例えば、 新しい契約を締結する際に 「新賃料の1か月分」 などと定めるケースがあります。

再契約料は更新料と同じ？

実務上、 金銭の性質が似て見える場合がありますが、 定期建物賃貸借では 旧契約の「更新」ではなく、 新しい契約を締結する という点が重要です。

再契約料はいつ支払う？

再契約料を設ける場合には、 支払時期も明確にしておく必要があります。

再契約前に賃料を見直す

再契約は、 賃料条件を見直す機会にもなります。

契約締結後に、 周辺相場、 固定資産税等の負担、 物価、 建物維持費などが変化している場合には、 新しい契約条件を検討します。

保証金・敷金はどうする？

再契約時には、 旧契約で預かっている敷金・保証金を どのように扱うか明確にします。

保証金を引き継ぐ場合は書面で明確に

保証金を再契約へ引き継ぐ場合には、 単に口頭で処理せず、 契約書等に明記しておくことが重要です。

保証金の償却はいつする？

保証金に償却条項がある場合、 再契約時に特に注意が必要です。

ここが曖昧だと、 再契約のたびに償却するのか、 最後に一度だけ償却するのかについて トラブルになる可能性があります。

再契約でも定期建物賃貸借の要件を確認

再契約は、 旧契約の単なる延長ではありません。

再度、 定期建物賃貸借契約を締結するのであれば、 定期建物賃貸借として必要な法定手続を 改めて確認することが重要です。

事前説明を改めて行う

定期建物賃貸借契約では、 契約締結前に、 「契約の更新がなく、期間満了により終了する」 ことを、 法令に沿った方法で説明することが重要です。

再契約の場合であっても、 新たな定期建物賃貸借契約を締結する以上、 必要な事前説明を改めて行うことを前提に 手続きを整理することが安全です。

契約期間1年以上の場合は終了通知にも注意

定期建物賃貸借契約では、 契約期間が1年以上の場合、 期間満了による終了について 貸主から借主への通知が問題となります。

一般に、 期間満了の1年前から6か月前までの間 に、 契約が終了する旨を通知することが重要です。

再契約する予定でも終了通知は管理する

貸主・借主双方が 「おそらく再契約するだろう」 と考えている場合でも、 正式な再契約が成立するまでは 旧契約が期間満了で終了することを前提に管理する方が安全です。

再契約の協議はいつ始める？

店舗・事務所などの事業用物件では、 借主も事業計画を立てる必要があります。

そのため、 満了直前になって初めて再契約条件を提示するのではなく、 余裕を持って協議を開始することが重要です。

再契約しない場合はどうなる？

再契約について合意できなければ、 定期建物賃貸借契約は 期間満了により終了するのが基本です。

借主は、 契約終了日までに 物件を明け渡す必要があります。

原状回復は再契約時にどうする？

旧契約が終了して、 間を空けずに同じ借主と再契約する場合、 実際には一度物件を空にして原状回復することは 現実的でない場合があります。

そのため、 再契約時には 旧契約の原状回復義務をどのように扱うか を明確にしておくことが重要です。

設備・造作の引継ぎも明確に

事業用テナントでは、 借主が設置した設備や造作が多数あることがあります。

中途解約条項も再確認

再契約時には、 旧契約の中途解約条項をそのまま使うかどうかも確認します。

事業用契約では、 「6か月前予告」 や 「予告期間分の賃料相当額を支払うことで即時解約」 などの条項を設けることがあります。

連帯保証人・保証会社も見直す

再契約時には、 連帯保証人や保証会社との関係も確認します。

法人テナントでは会社情報も確認

数年前に契約した法人の場合、 再契約までの間に会社情報が変わっていることがあります。

再契約書は「旧契約と同じ」でよい？

再契約は、 契約内容を見直す良い機会です。

再契約の一般的な流れ

再契約しない場合の確認事項

再契約時によくあるトラブル

再契約前チェックリスト

行政書士に相談できること

定期建物賃貸借の再契約では、 単に契約期間を書き換えるのではなく、 旧契約の終了と新契約の開始を正しく整理すること が重要です。

まとめ