賃貸借契約では、 借主が賃料を支払えなくなった場合などに備えて、 連帯保証人を付けたり、 家賃保証会社を利用したりすることがあります。

住宅賃貸だけでなく、 店舗・事務所などの事業用賃貸借でも、 保証の仕組みは非常に重要です。

ただし、 「連帯保証人を付けておけば安心」 「保証会社に入っていれば何でも保証される」 というわけではありません。

誰が、どこまで、いつまで責任を負うのか を契約書と保証契約で確認することが重要です。

「連帯保証人」とは？

連帯保証人とは、 借主が賃貸借契約上の債務を履行しない場合に、 借主とともに責任を負う保証人です。

通常の保証人よりも責任が重く、 貸主から請求を受けた場合に、 一定の範囲で支払義務を負うことがあります。

連帯保証人の責任は「賃料だけ」ではない

保証契約の内容によっては、 連帯保証人の責任は未払賃料だけに限られません。

「連帯保証」と普通の「保証」の違い

一般的な保証契約と連帯保証では、 保証人の責任に違いがあります。

個人の連帯保証人には「極度額」が重要

賃貸借契約のように、 将来継続的に発生する債務を個人が保証する場合には、 個人根保証 に該当することがあります。

この場合、 保証人が負担する責任の上限として 「極度額」 を定めることが非常に重要です。

極度額とは？

極度額とは、 保証人が負担する 保証債務の上限額 です。

実際に極度額をいくらに設定するかについては、 賃料額、契約期間、用途、保証対象債務などを考えて決めます。

「賃料○か月分」と書けばよい？

極度額について、 「賃料○か月分」といった表現を考える場合があります。

契約書では、 例えば 「極度額 金○○円」 のように具体的な金額を明記する方法が分かりやすいでしょう。

法人が保証人の場合は？

連帯保証人が個人ではなく法人の場合には、 個人根保証とは扱いが異なります。

ただし、 法人保証であっても、 どの債務をどこまで保証するのかを 契約書で明確にしておくことが重要です。

借主が法人の場合、代表者を連帯保証人にするケース

店舗・事務所の賃貸借では、 借主が法人で、 その法人の代表者個人を 連帯保証人とする場合があります。

この場合、 会社と代表者個人は別人格ですので、 法人の署名・押印だけでなく、 保証人本人としての意思確認 も重要です。

代表者が交代したら保証人も自動で変わる？

法人借主の代表取締役が交代しても、 連帯保証人が当然に新代表者へ入れ替わるわけではありません。

新代表者を保証人とするのであれば、 新たな保証契約や契約変更等が必要になる場合があります。

連帯保証人の本人確認も重要

保証契約を締結する際には、 保証人本人が契約内容を理解し、 実際に保証する意思があることを確認することが大切です。

保証会社とは？

保証会社とは、 借主が賃料等を支払えない場合に、 保証契約の範囲内で貸主へ支払いを行う会社です。

近年は住宅だけでなく、 店舗・事務所などの事業用賃貸借でも 保証会社を利用するケースがあります。

保証会社なら何でも保証される？

保証会社を利用していても、 貸主に発生した損失が すべて保証されるとは限りません。

保証会社を利用する場合の費用

保証会社を利用する場合には、 通常、 保証料等が必要になります。

具体的な料金体系は保証会社や商品によって異なりますので、 利用前に確認します。

保証会社の審査

保証会社を利用する場合には、 通常、借主について審査があります。

事業用物件の場合には、 法人の業績や代表者、 事業内容などを確認されることがあります。

保証会社＋連帯保証人という契約もある

保証会社を利用する場合でも、 契約条件によっては 連帯保証人や代表者保証を求めることがあります。

保証会社を使うメリット

保証会社利用時の注意点

滞納が発生したら保証会社へ早めに連絡

保証会社によっては、 賃料滞納が発生した場合に 一定期間内の事故報告を求めていることがあります。

保証会社が立替払いすると借主の債務はなくなる？

保証会社が貸主に対して立替払いを行っても、 借主の支払義務そのものが当然になくなるわけではありません。

保証会社が借主に対して 立替金等を請求することがあります。

連帯保証人と保証会社の比較

契約更新時の保証はどうなる？

普通借家契約を更新する場合には、 保証契約がどこまで継続するのかを確認する必要があります。

契約書や保証契約の内容によっては、 更新後も保証が継続することがありますが、 当然にすべて同じ条件で継続すると決めつけないことが重要です。

定期建物賃貸借の「再契約」は特に注意

定期建物賃貸借では、 期間満了により旧契約が終了し、 引き続き賃貸する場合には 新たな契約を締結する「再契約」となります。

再契約時には、 保証人の意思を改めて確認し、 必要に応じて 新たな保証契約を締結することが重要です。

再契約では極度額も改めて確認

個人の連帯保証人について 新たに根保証契約を締結する場合には、 新契約に対応した 極度額 を確認します。

賃料を増額した場合

再契約や契約変更によって賃料を増額した場合には、 保証人・保証会社の保証範囲についても確認します。

特に保証会社の場合は、 賃料変更の届出や保証内容の変更が必要になる場合があります。

保証人が死亡した場合

個人の連帯保証人が契約期間中に死亡することもあります。

その場合の保証債務の扱いには、 保証契約の性質や具体的な事情が関係するため、 一律に考えないことが重要です。

保証人の住所・連絡先変更も管理

長期の賃貸借では、 保証人の住所や電話番号が変わることがあります。

保証人を変更したい場合

借主が一方的に 連帯保証人を変更できるとは限りません。

貸主側では、 新保証人の支払能力や本人確認等を確認したうえで 変更を検討します。

契約書で確認すべき連帯保証条項

保証会社利用時に契約書で確認したいこと

保証会社が使えなくなった場合

保証会社との保証契約が終了した場合や、 保証会社の利用条件を満たさなくなった場合に備え、 賃貸借契約書上の取扱いも考えておく必要があります。

保証金があれば保証人は不要？

高額な保証金を預かっている場合、 「保証人は不要ではないか」 と考えることがあります。

しかし、 保証金だけで十分かどうかは、 賃料額・保証金額・契約期間・用途・原状回復リスク等によって異なります。

保証を厳しくしすぎないことも重要

貸主側としては保証を強くしたいところですが、 必要以上に保証条件を厳しくすると、 良好な借主の契約ハードルが高くなることもあります。

連帯保証人・保証会社でよくあるトラブル

契約締結前チェックリスト

行政書士に相談できること

連帯保証人・保証会社に関する条項は、 単独で考えるのではなく、 賃料・保証金・原状回復・中途解約・違約金・再契約等と 整合するように契約書全体を作成すること が重要です。

まとめ