老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）への 入居を考えるとき、施設選びと同時に考えなければならない 大きな問題があります。

それが、 「今まで住んでいた自宅をどうするのか」 という問題です。

自宅を売却するのか、賃貸するのか、 将来戻る可能性を考えてそのまま残すのか、 家族に利用してもらうのか。

長年暮らしてきた自宅だけに、 簡単には決められない問題です。

まず考えたい「施設入居は一時的か、長期か」

自宅をどうするかを決める前に、 まず考えたいのが 今後、自宅に戻る可能性があるのかという点です。

自宅をどうする？4つの選択肢

選択肢① 自宅を売却する

今後、自宅に戻る可能性が低い場合には、 自宅を売却して 施設での生活資金を確保する 方法があります。

売却するなら、まず「いくらで売れそうか」を確認

自宅を売却するか迷っている段階でも、 まず 現在の市場価格の目安を把握する ことには意味があります。

実際には年金収入、預貯金、介護費、医療費、 税金等もありますので、 自宅の売却代金だけで判断するのではなく、 資産全体で考えることが重要です。

自宅を売却するときは税金にも注意

不動産を売却して利益が出た場合には、 譲渡所得に対する税金が問題になることがあります。

一方、一定の要件を満たす居住用財産の売却では、 3,000万円の特別控除などを 利用できる可能性があります。

選択肢② 自宅を賃貸する

自宅を手放したくない場合には、 賃貸住宅として活用する方法もあります。

選択肢③ 自宅を空き家のまま残す

「まだ売りたくない」 「施設に馴染めるか分からない」 という場合には、 一定期間、自宅を空き家として残す方法もあります。

ただし、誰も住まなくなった住宅には 管理上の問題が生じます。

選択肢④ 子どもなど家族に住んでもらう

子どもや親族が自宅を利用する方法もあります。

ただし、 「家族だから何も決めなくてもよい」 とは限りません。

最も注意したいのは「本人の判断能力」

施設入居時の自宅処分で、 特に重要なのが 所有者本人の判断能力です。

自宅を売却するには、 原則として所有者本人が売却内容を理解し、 有効な意思表示ができることが必要です。

認知症が進んでから売却する場合は？

本人の判断能力が十分でなく、 本人自身では有効な売買契約を行うことが難しい場合には、 状況に応じて 成年後見制度の利用を 検討することがあります。

成年後見人が選任された場合でも、 本人の財産は本人のために管理されます。

だからこそ「元気なうち」に自宅の方針を考える

施設への入居を検討し始めた段階で、 本人に十分な判断能力があるのであれば、 自宅についても一緒に考えておくことが重要です。

必要に応じて、 財産管理等委任契約、任意後見契約、遺言書 などを組み合わせて将来に備える方法もあります。

自宅を残すなら「相続」も考えておく

自宅を売却せず所有したまま生活する場合には、 将来の相続についても考えておく必要があります。

本人の希望が明確であれば、 必要に応じて遺言書を作成しておくことも 選択肢の一つです。

施設選びと自宅処分は「別々」に考えない

施設入居には、 入居時の費用だけでなく、 毎月の生活費が長期間必要になります。

「高齢者住宅」と「自宅」を一緒に考える

高齢者住宅への住み替えでは、 「どの施設に入るか」だけを決めても問題は終わりません。

今まで住んでいた自宅をどうするかまで含めて 考える必要があります。

サ高住管理者8年間の経験を、住み替え支援に活かします

私は、 サービス付き高齢者向け住宅の管理者として8年間、 高齢者の実際の生活に関わってきた経験があります。

その経験を活かし、 現在は高齢者住宅紹介事業を行っています。

施設入居と自宅処分を考える流れ

施設入居前に確認したい自宅のチェックリスト

まとめ