宅建業免許の「免許換え」とは？
知事免許から大臣免許・他県への移転で必要となる手続きを解説
宅地建物取引業の免許には、 都道府県知事免許と 国土交通大臣免許 があります。
営業拠点を増やしたり、 本店や宅建業の事務所を他の都道府県へ移したりすると、 単なる変更届ではなく、 「免許換え」 が必要になる場合があります。
特に、 「神奈川県知事免許の会社が東京都にも事務所を出す」 「神奈川県内の事務所をすべて廃止して東京都へ移転する」 といったケースでは、 現在の免許区分のままでは営業を続けられないことがあります。
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知事免許・大臣免許の区分が変わる
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新しい免許権者へ免許換えの手続きを行う
というものです。
知事免許と大臣免許の違い
宅建業免許の区分は、 基本的に どの都道府県に宅建業の事務所を設置しているか で決まります。
| 免許区分 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 都道府県知事免許 | 宅建業を行う事務所が1つの都道府県内だけにある場合 |
| 国土交通大臣免許 | 宅建業を行う事務所が2つ以上の都道府県にある場合 |
神奈川県内だけに事務所
→ 神奈川県知事免許
神奈川県と東京都に事務所
→ 国土交通大臣免許
というのが基本です。
免許換えが必要になる代表的なケース
① 知事免許 → 大臣免許
1つの都道府県だけで営業していた宅建業者が、 他の都道府県にも宅建業の事務所を新設する場合です。
② 大臣免許 → 知事免許
複数都道府県にあった事務所を整理し、 1つの都道府県内だけになる場合です。
③ 知事免許 → 他県の知事免許
現在の都道府県内の事務所を廃止し、 別の都道府県へ事務所を移す場合です。
④ 事務所配置の大幅変更
支店の新設・廃止等により、 免許権者そのものが変わる場合です。
知事免許から大臣免許になる例
例えば、 現在、 神奈川県知事免許 で宅建業を行っている会社があるとします。
宅建業事務所：川崎市のみ
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神奈川県知事免許
その後、 東京都内にも宅建業を行う支店を開設すると、 宅建業事務所が 神奈川県と東京都の2都県 に存在することになります。
支店：東京都
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国土交通大臣免許への免許換え
単なる「変更届」では足りない
他県に事務所を新設する場合、 「事務所が増えたから変更届を出せばよい」 と考えてしまいがちです。
他県へ本店を移転したら必ず免許換え？
「本店を他県に移した」 という事実だけで、 必ず同じ結論になるわけではありません。
重要なのは、 宅建業法上の事務所がどこにあるか です。
登記上の本店を東京都へ移転しても、 宅建業事務所が神奈川県内に残るのか
または
宅建業事務所自体も東京都へ移すのか
によって手続きの整理が変わります。
神奈川県から東京都へ完全移転する場合
神奈川県知事免許の宅建業者が、 神奈川県内の宅建業事務所を廃止し、 東京都へ事務所を移す場合には、 免許権者が変わります。
川崎市の事務所のみ
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川崎市事務所を廃止
東京都へ宅建業事務所を移転
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東京都知事免許への免許換え
大臣免許から知事免許になる場合
例えば、 神奈川県と東京都に事務所を持つ 国土交通大臣免許の宅建業者が、 東京都の事務所を廃止し、 神奈川県内だけで営業することになった場合です。
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国土交通大臣免許
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神奈川県知事免許への免許換え
免許換えでは事務所要件も再確認
免許換えに伴って 新しい事務所を設置する場合には、 その事務所が宅建業法上の要件を満たしているか確認します。
- 継続的に宅建業を行える事務所か
- 他法人や居住部分との区分に問題がないか
- 執務スペースが確保されているか
- 専任宅建士が常勤できるか
- 標識等を掲示できるか
- 賃貸借契約上、事務所利用が可能か
専任宅建士の配置も確認
新しい宅建業事務所を設置する場合、 その事務所にも 法令上必要な人数の 専任の宅地建物取引士 を置く必要があります。
＝ 事務所だけ増やせばよい
ということではありません。
事務所 ＋ 専任宅建士 ＋ 従業者 ＋ 保証関係 ＋ 免許区分 を一体として確認する必要があります。
専任宅建士の人数
事務所における専任宅建士は、 一般に 宅建業に従事する者5人につき1人以上 の割合で必要です。
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専任宅建士1人以上が必要
政令で定める使用人が必要になる場合
代表者が常勤しない支店等を設ける場合には、 その事務所について 政令で定める使用人 を置く必要が生じる場合があります。
一般には、 支店長・営業所長など、 その事務所を代表して契約締結等を行う立場の者が 該当することがあります。
保証協会に加入している場合
宅地建物取引業保証協会へ加入している宅建業者が 事務所を新設・廃止した場合には、 免許換え手続きだけでなく、 保証協会側の手続き も必要になります。
- 新設事務所の届出
- 廃止事務所の届出
- 弁済業務保証金分担金関係
- 会費等の変更
- 所属地方本部等の確認
営業保証金を供託している場合
保証協会に加入せず、 営業保証金を供託している場合には、 事務所の新設・廃止に応じて 営業保証金関係の手続きも必要になります。
免許換えによって 主たる事務所の所在地や免許権者が変わる場合には、 供託関係も含めて確認しましょう。
免許番号はどうなる？
免許換えを行うと、 免許権者が変わるため、 免許番号も変更 されます。
神奈川県知事（○）第○○○○○号
から
国土交通大臣（○）第○○○○○号
などへ変わることがあります。
そのため、 免許換え後には、 会社案内、名刺、ホームページ、 広告、契約関係書類等の 免許番号表記も確認する必要があります。
宅建業者票の変更も忘れずに
免許換えに伴い、 宅建業者票等の掲示内容も変更する必要があります。
- 宅地建物取引業者票
- ホームページ
- 名刺
- 会社案内
- 広告
- 契約書等の会社表示
- 店舗表示
会社登記との関係
免許換えの原因が 本店移転や支店設置・廃止などである場合には、 会社登記の変更も必要になることがあります。
法務局への商業登記申請代理は 司法書士の業務となります。
「支店」と呼んでいても宅建業事務所とは限らない
会社内部で「○○支店」「営業所」と呼んでいても、 その場所で宅建業を行わないのであれば、 宅建業法上の事務所に該当するかは 実態を見て判断します。
が重要です。
逆に、登記上の支店でなくても注意
会社登記上「支店」として登記していなくても、 実態として継続的に宅建業務を行う拠点であれば、 宅建業法上の事務所に該当する可能性があります。
免許換えの主な必要書類
必要書類は、 知事免許から大臣免許、 他県知事免許への変更など、 ケースや行政庁によって異なります。
一般的には、 次のような書類を準備します。
- 宅地建物取引業免許申請書
- 役員等に関する書類
- 専任宅建士関係書類
- 政令で定める使用人関係書類
- 事務所関係書類
- 事務所写真
- 履歴事項全部証明書
- 定款
- 財務・納税関係資料
- 従業者関係資料
- 現在の免許に関する資料
- その他、行政庁が指定する資料
知事免許から大臣免許への流れ
どの都道府県に宅建業事務所を設置するか確認します。
複数都道府県になる場合、大臣免許への免許換えを検討します。
独立性、使用権原、設備等を確認します。
新事務所に必要な人員を配置します。
支店登記、本店移転等が必要か確認します。
必要書類を揃え、所定の手続きを行います。
事務所新設に伴う手続きを進めます。
標識、ホームページ、名刺等の免許表示も変更します。
他県への完全移転の流れ
旧都道府県の宅建業事務所を廃止するか確認します。
移転先の宅建業事務所要件を確認します。
必要に応じて司法書士による登記手続きを行います。
他県知事免許への切替え手続きを進めます。
旧事務所・新事務所双方の手続きを確認します。
標識、ホームページ、広告等を新しい免許内容に変更します。
営業を止めないためにスケジュール管理が重要
免許換えでは、 旧免許と新免許の関係、 事務所移転日、 保証協会手続き、 専任宅建士配置などを 適切に調整する必要があります。
移転・新設日から逆算して 手続きを整理することが重要です。
免許換えでよくある勘違い
① 支店追加は変更届だけ
他県への支店新設によって免許区分が変われば、 免許換えが必要になる場合があります。
② 本店登記を移せば完了
会社登記と宅建業免許は別手続きです。
③ 事務所だけ用意すればよい
専任宅建士、政令使用人、保証関係等も確認します。
④ 免許番号はそのまま
免許権者が変われば、新しい免許番号になります。
免許換えチェックリスト
- 現在の免許区分を確認した
- 新しい事務所所在地を確認した
- 知事免許か大臣免許かを確認した
- 旧事務所を残すか廃止するか決めた
- 新事務所の要件を確認した
- 専任宅建士を確保した
- 必要人数を確認した
- 政令で定める使用人の要否を確認した
- 会社登記変更の要否を確認した
- 保証協会への手続きを確認した
- 営業保証金関係を確認した
- 新しい免許番号への表示変更を予定した
- 営業を止めないスケジュールを整理した
行政書士に依頼できること
宅建業の免許換えは、 単なる住所変更とは異なり、 免許区分・事務所・専任宅建士・会社登記・保証協会等を 一体として整理する必要があります。
- 免許換えの要否確認
- 知事免許から大臣免許への免許換え申請
- 他県知事免許への免許換え申請
- 大臣免許から知事免許への変更手続き
- 新設事務所の要件確認
- 専任宅建士の必要人数確認
- 必要書類の整理・収集支援
- 保証協会関係手続きの整理
- 変更届・更新との整合確認
会社登記が必要な場合には、 登記と宅建業免許のスケジュールを整理しながら 進めることが重要です。
まとめ
① 宅建業の免許区分は、宅建業事務所を置く都道府県によって決まります。
② 1都道府県内だけなら知事免許、複数都道府県に事務所がある場合は大臣免許が基本です。
③ 他県へ支店を新設すると、知事免許から大臣免許への免許換えが必要になる場合があります。
④ 現在の都道府県の事務所を廃止し、他県へ完全移転する場合は、他県知事免許への免許換えを検討します。
⑤ 大臣免許の会社が事務所を整理し、1都道府県だけになる場合は、知事免許への免許換えが必要になる場合があります。
⑥ 免許換えでは、新事務所の要件・専任宅建士・保証協会・営業保証金等も確認します。
⑦ 会社登記と宅建業免許は別の手続きです。
⑧ 移転・新設の前からスケジュールを組んで準備することが重要です。
↓
免許区分を確認
↓
事務所要件確認
↓
専任宅建士等を配置
↓
会社登記を確認
↓
免許換え申請
↓
保証協会・供託関係
↓
新しい免許で営業開始
この順番で整理しておくことで、 営業への影響を抑えながら 手続きを進めやすくなります。
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