賃貸借契約では、 契約時に 「敷金」や 「保証金」 を預けることがあります。

特に店舗・事務所などの事業用賃貸借では、 保証金が高額になることもあり、 契約終了時に 「いくら返すのか」「何を差し引けるのか」「償却はどうするのか」 が問題になりやすいところです。

トラブルを防ぐためには、 契約締結時に 返還時期・差引項目・償却・原状回復との関係を 明確にしておくことが重要です。

「敷金」とは？

敷金とは、 賃貸借契約に基づいて借主が貸主に預ける金銭で、 一般に 賃料その他の債務を担保するためのもの です。

契約終了後、 物件を明け渡した時点で、 未払賃料や借主が負担すべき費用等があれば それらを差し引き、 残額を返還するという性質を持ちます。

「保証金」とは？

店舗・事務所などの事業用賃貸借では、 「敷金」ではなく 「保証金」 という名称が使われることが多くあります。

保証金には、 未払賃料、 原状回復費用、 その他契約上の債務を担保する目的が含まれていることが一般的です。

敷金と保証金の違い

契約終了時に敷金・保証金はいつ返す？

敷金については、 契約が終了しただけで直ちに返還となるとは限らず、 一般に 借主が物件を明け渡した後 に精算します。

これは、 明渡し後でなければ 未払賃料、 原状回復費用、 残置物処分費用等を 確定できないことがあるためです。

敷金・保証金から何を差し引ける？

貸主が敷金・保証金から差し引けるものは、 基本的に 借主が負担すべき債務 です。

「何でも差し引ける」わけではありません

特に原状回復費用については、 どこまで借主負担とするのかを 契約書で明確にしておくことが重要です。

原状回復費用との関係

退去時に最もトラブルになりやすいのが、 原状回復費用と保証金の精算 です。

ただし、 実際に何を控除できるかは 契約内容と具体的な負担関係によって判断します。

事業用物件では原状回復条項が特に重要

店舗・事務所では、 借主が内装、 空調、 配管、 看板、 什器等を設置することがあります。

そのため、 退去時に どこまで撤去するのかを 契約締結時から明確にしておく必要があります。

「償却」とは？

保証金契約では、 契約終了時に 保証金の一部を返還せず、 一定額または一定割合を貸主が取得する という「償却」条項を設けることがあります。

「償却」と「原状回復費」は同じ？

ここは契約書で非常に重要な部分です。

例えば、 「保証金10％償却」とだけ書いてある場合、 後から 「この10％は原状回復費を含むのか」 が争いになる可能性があります。

契約書では償却の意味を明確に

事業用保証金の償却と消費税

事業用賃貸借で保証金の一部を 返還しないことが確定する場合には、 その金銭の性質によって 消費税の取扱いを検討する必要があります。

保証金の「敷引き」とは？

地域や契約内容によっては、 敷金・保証金から あらかじめ一定額を差し引いて返還する 「敷引き」 という表現を用いることがあります。

実質的には償却に近い内容となることがありますが、 どのような性質の金銭かは 契約内容を確認する必要があります。

中途解約時の保証金はどうなる？

借主が契約期間途中で解約する場合にも、 保証金の返還条件を確認します。

違約金と保証金の関係

事業用賃貸借契約では、 中途解約について 「6か月前予告」 や 「予告期間に代えて一定額を支払う」 といった条項を設ける場合があります。

その場合、 未払違約金等について 保証金から控除できるようにするのであれば、 契約書上の根拠を明確にしておくことが重要です。

保証金の返還時期を必ず書く

返還時期が曖昧だと、 退去後に 「いつ返してもらえるのか」 という問題になります。

返還先口座も確認

法人テナントの場合には、 契約締結時と退去時で 担当者や銀行口座が変わっていることがあります。

返還前には、 契約当事者本人の正しい返還先口座 を確認しておくことも重要です。

契約書に書いておきたい保証金条項

保証金条項の一例

この流れが契約書から読み取れるようにしておくと、 貸主・借主双方にとって分かりやすくなります。

保証金が不足したら？

未払賃料や原状回復費が 保証金の額を超えることもあります。

契約途中で保証金から賃料を払える？

借主から 「保証金を預けているので、 今月の賃料は保証金から差し引いてほしい」 と言われることがあります。

貸主が変わった場合の保証金

賃貸中の物件が売却され、 貸主が変更になることもあります。

この場合、 敷金・保証金の返還義務が どのように承継されるのかについては、 賃貸借の対抗関係や契約内容等も含めた確認が必要です。

再契約時の保証金も確認

定期建物賃貸借契約が満了し、 新たに再契約をする場合には、 既存の保証金をそのまま新契約に引き継ぐのか、 一度精算するのかを決めておく必要があります。

事業用賃貸借では「契約書が重要」

住宅賃貸借と比べ、 店舗・事務所の賃貸借では、 保証金・原状回復・設備・内装・中途解約など 個別の契約条件が大きく異なります。

よくあるトラブル

契約締結前チェックリスト

行政書士に相談できること

敷金・保証金のトラブルを防ぐためには、 契約締結時に条件を文章として 明確にしておくことが重要です。

まとめ