宅建業免許取得後に必要な手続きとは？
営業開始前の準備から変更届・更新までを解説
宅地建物取引業の免許を取得すると、 「これで不動産業を始められる」と思いがちですが、 免許を受けただけで、すべての準備が終わるわけではありません。
営業開始前には、 営業保証金または保証協会関係の手続き、 標識等の整備、 帳簿・従業者関係の準備などが必要になります。
さらに営業開始後も、 役員・代表者・商号・事務所・専任宅建士などに変更があれば 所定の届出を確認し、 免許期限が近づけば更新手続きを行う必要があります。
↓
営業保証金または保証協会手続き
↓
営業開始前の事務所・標識等の整備
↓
営業開始
↓
変更事項があれば変更届
↓
日常的な免許・宅建士・事務所管理
↓
免許更新
免許取得＝すぐ営業開始、ではありません
宅建業免許を受けた後、 営業を開始するには、 原則として 営業保証金の供託 または 宅地建物取引業保証協会への加入 に関する手続きを行う必要があります。
営業開始方法は大きく2つ
① 営業保証金を供託する
所定の営業保証金を供託し、 必要な届出を行って営業を開始する方法です。
② 保証協会に加入する
宅地建物取引業保証協会に加入し、 弁済業務保証金分担金等の手続きを行う方法です。
保証協会に加入する場合
実務上は、 保証協会に加入して営業を開始する宅建業者も多くあります。
- 保証協会への加入申込み
- 所定の審査
- 入会手続き
- 弁済業務保証金分担金等の納付
- 必要な届出
開業時期から逆算して 準備しておくことが重要です。
営業保証金を供託する場合
保証協会を利用せず、 法定の営業保証金を供託する方法もあります。
供託後には、 営業保証金を供託した旨の届出等、 営業開始に必要な所定の手続きを確認します。
営業開始前に事務所をもう一度確認
免許申請時に認められた事務所についても、 営業開始前に実際の営業体制が整っているか確認します。
- 宅建業事務所として継続使用できる
- 机・椅子等の執務環境が整っている
- 電話等の連絡手段がある
- 書類を適切に保管できる
- 専任宅建士が常勤できる
- 他法人・居住部分との区分に問題がない
- 来客対応ができる
宅地建物取引業者票などの掲示
宅建業者は、 事務所等に法令上必要な標識等を 適切に掲示する必要があります。
免許番号
商号・名称
代表者
専任宅建士等
について、 実際の免許内容と表示内容が一致しているか確認しましょう。
従業者名簿・従業者証明書等の準備
宅建業を開始すると、 従業者についても 宅建業法上必要となる管理があります。
- 従業者名簿の備付け
- 従業者証明書の整備
- 入社・退職時の管理
- 宅建業に従事する者の把握
特に、 宅建業に従事する者の人数は、 専任宅建士の必要人数にも関係します。
専任宅建士の人数を維持する
宅建業の事務所では、 法令上必要な人数の 専任の宅地建物取引士 を置かなければなりません。
の割合で、 成年者である専任宅建士を置くことが基本です。
従業者が増えたときも確認
免許取得時に必要人数を満たしていても、 営業開始後に従業者が増えることで 専任宅建士が不足する場合があります。
専任宅建士1人
から
宅建業従事者6人
になった場合には、 専任宅建士の必要人数を改めて確認します。
専任宅建士が退職・異動した場合
専任宅建士が退職したり、 別の事務所へ異動したりした場合は、 必要人数を欠くことがないよう 速やかに対応する必要があります。
帳簿・契約関係の管理
営業開始後は、 日々の宅建業務について 帳簿や契約関係書類を適切に管理していく必要があります。
- 取引に関する帳簿
- 重要事項説明関係書類
- 売買契約書・賃貸借関係書類
- 媒介契約関係書類
- 従業者関係書類
- 宅建士関係書類
広告表示にも注意
ホームページ、 ポータルサイト、 チラシ、 店舗広告等を使用する場合には、 宅建業法その他の関係法令に沿った表示が必要です。
免許番号
会社名
所在地
取引態様
物件表示
などに誤りがないか確認しましょう。
免許取得後に変更があったら「変更届」
宅建業免許取得後、 免許申請時の内容に変更が生じた場合には、 変更内容に応じて 変更届 が必要になります。
① 商号・名称
会社名を変更した場合です。
② 代表者
代表取締役・代表社員等が変更された場合です。
③ 役員
取締役等の就任・退任があった場合です。
④ 事務所
所在地変更、新設、廃止等があった場合です。
⑤ 専任宅建士
退職・異動・交代等があった場合です。
⑥ 政令で定める使用人等
支店長等に変更があった場合です。
変更届は「更新時にまとめて」ではありません
変更事項については、 変更内容ごとに 所定の期限内に届け出る必要があります。
変更があった時点で、 変更届の要否と提出期限を確認することが重要です。
会社登記と宅建業変更届は別
代表者、 役員、 商号、 本店所在地などを変更した場合には、 法務局への会社登記が必要になることがあります。
≠ 宅建業免許の登録内容が自動変更
です。
会社登記と宅建業変更届は それぞれ確認する必要があります。
事務所を移転するとき
宅建業事務所を移転する場合には、 新しい所在地についても 宅建業事務所としての要件を確認します。
- 独立した事務所として使用できるか
- 賃貸借契約上、事務所利用が可能か
- 自宅・他法人との区分に問題がないか
- 専任宅建士が常勤できるか
- 標識等を掲示できるか
- 保証協会への手続きが必要か
他県に事務所を出す場合は「免許換え」も
現在の知事免許のまま、 他の都道府県にも宅建業事務所を設置する場合などには、 単なる変更届ではなく 免許換え が必要となる場合があります。
神奈川県内だけ
→ 神奈川県知事免許
から、
神奈川県 ＋ 東京都
→ 国土交通大臣免許
となる場合です。
免許取得後に役員が変わった場合
新しい取締役等が就任した場合には、 会社登記だけでなく、 宅建業法上の変更届と 欠格要件の確認が必要になります。
役員退任についても 宅建業免許上の変更事項となる場合があります。
代表者が変わった場合
代表取締役・代表社員等の交代があった場合には、 会社登記と宅建業変更届を整理して進めます。
- 社内で代表者変更を決定
- 必要な会社登記
- 新しい登記事項証明書等を取得
- 宅建業変更届
- 保証協会等の変更確認
- 標識・ホームページ等の表示変更
宅建士証の期限も別に管理
宅建業者自身の免許期限と、 専任宅建士本人の 宅地建物取引士証の有効期限 は別に管理する必要があります。
宅建業免許の有効期間
宅建業免許には 有効期間があります。
一般に、 宅建業免許の有効期間は5年間 です。
引き続き宅建業を行う場合には、 期限前に更新手続きを行います。
更新は「5年間の総点検」
宅建業免許の更新は、 単に免許証を書き換えるだけではありません。
- 商号・名称
- 代表者
- 役員
- 事務所所在地
- 専任宅建士
- 政令で定める使用人
- 従業者数
- 保証協会・営業保証金関係
- 過去の変更届漏れ
更新直前に変更漏れが見つかることも
実務では、 更新申請を準備する段階で、 過去の変更事項が未届だったことに気づくことがあります。
更新準備は早めに
宅建業免許更新では、 事務所写真、 役員関係資料、 専任宅建士関係資料、 登記事項証明書など、 複数の資料を準備することがあります。
具体的な更新受付期間は、 免許行政庁の最新の案内を確認してください。
免許期限を過ぎるとどうなる？
免許の有効期間が満了したままでは、 従来の免許で宅建業を継続することはできません。
期限を過ぎた場合には、 状況により新たな免許申請が必要になることもあります。
免許取得後の年間管理イメージ
| タイミング | 確認事項 |
|---|---|
| 免許取得直後 | 保証協会・営業保証金、標識、事務所、専任宅建士等を確認 |
| 営業開始時 | 帳簿、従業者名簿、従業者証明書、広告表示等を確認 |
| 随時 | 役員、代表者、商号、事務所、専任宅建士等の変更を確認 |
| 人員変更時 | 専任宅建士の人数・常勤性・専任性を確認 |
| 事務所変更時 | 変更届、事務所要件、保証関係、免許換え等を確認 |
| 免許期限前 | 更新申請と未届変更の有無を総点検 |
営業開始前のチェックリスト
- 宅建業免許を取得した
- 保証協会または営業保証金の手続きを確認した
- 営業開始可能な状態になったことを確認した
- 宅建業事務所を整備した
- 宅建業者票等の掲示を確認した
- 専任宅建士を配置した
- 従業者名簿等を整備した
- 帳簿類の管理方法を決めた
- 契約関係書類の体制を整えた
- ホームページ等の免許表示を確認した
営業開始後のチェックリスト
- 代表者変更がないか確認している
- 役員変更がないか確認している
- 商号変更がないか確認している
- 事務所変更がないか確認している
- 専任宅建士の異動・退職を管理している
- 従業者数を把握している
- 宅建士証の期限を管理している
- 保証協会等への届出漏れがないか確認している
- 免許番号等の表示が最新になっている
- 免許更新期限を管理している
宅建業免許取得後によくある注意点
① 免許が出ればすぐ営業できると思った
保証関係の手続きが必要です。
② 役員変更登記だけで終えた
宅建業変更届も別に確認します。
③ 専任宅建士の退職を放置した
必要人数を欠かないよう早めに後任者を確保します。
④ 更新期限を忘れた
5年先でも、期限管理を継続して行うことが重要です。
行政書士に相談できること
宅建業免許は、 取得して終わりではありません。
営業開始前から、 変更届・免許換え・更新まで 継続して管理することが重要です。
- 宅建業免許取得後の手続き整理
- 変更届の作成・提出
- 代表者・役員変更に伴う宅建業手続き
- 商号変更
- 事務所移転・新設・廃止
- 専任宅建士変更
- 免許換え
- 宅建業免許更新申請
- 更新前の変更届漏れ確認
- 必要書類の整理・収集支援
代表者・役員・商号・本店所在地等を変更する場合は、 会社登記と宅建業変更届をそれぞれ整理して進めることが重要です。
まとめ
① 宅建業免許取得後も、営業開始前に保証関係の手続きが必要です。
② 事務所・標識・従業者関係・帳簿等の営業体制を整えます。
③ 専任宅建士の必要人数と常勤性・専任性を継続して管理します。
④ 役員・代表者・商号・事務所・専任宅建士等に変更があれば、変更届を確認します。
⑤ 他県への事務所新設等では、免許換えが必要になることがあります。
⑥ 会社登記と宅建業変更届は別の手続きです。
⑦ 宅建業免許の有効期間は一般に5年間で、継続する場合は更新が必要です。
⑧ 宅建業免許は「取得して終わり」ではなく、取得後の継続管理が重要です。
↓
保証関係
↓
営業開始準備
↓
日常の法令対応
↓
変更届
↓
事務所・専任宅建士管理
↓
更新準備
↓
5年ごとの免許更新
この一連の流れを管理しておくことで、 変更漏れや更新時の手戻りを防ぎやすくなります。
お気軽にご相談ください
「代表者や役員が変わった」
「専任宅建士が退職する」
「事務所を移転したい」
「免許更新の準備を始めたい」
といった段階からご相談いただけます。
専任宅建士・免許換えなどについてご相談いただけます。