宅建業免許を取得するには？
新規開業に必要な要件・書類・手続きをわかりやすく解説
不動産の売買・交換や、 これらの代理・媒介を業として行う場合には、 原則として 宅地建物取引業の免許 が必要です。
「会社を作ればすぐに不動産業を始められる」 というわけではなく、 宅建業法上の要件を満たし、 免許申請を行ったうえで、 営業保証金または保証協会関係の手続きなどを経て 営業を開始する必要があります。
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会社設立・事業目的確認
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事務所確保
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専任宅建士等の体制整備
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宅建業免許申請
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免許
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営業保証金の供託 または 保証協会への加入等
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営業開始
どのような場合に宅建業免許が必要？
宅建業免許が必要になるのは、 宅地・建物について一定の取引を 「業として」 行う場合です。
- 自ら宅地・建物を反復継続して売買する
- 宅地・建物の売買の代理を行う
- 宅地・建物の売買の媒介を行う
- 宅地・建物の交換の代理・媒介を行う
- 賃貸借の代理・媒介を業として行う
一方で、他人の物件の賃貸借を 代理・媒介する業務は宅建業に該当し得ます。
知事免許と国土交通大臣免許の違い
宅建業免許には、 都道府県知事免許と 国土交通大臣免許 があります。
| 免許区分 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 都道府県知事免許 | 1つの都道府県内だけに宅建業の事務所を設置する場合 |
| 国土交通大臣免許 | 2つ以上の都道府県に宅建業の事務所を設置する場合 |
神奈川県内だけに事務所
→ 神奈川県知事免許
神奈川県と東京都の両方に事務所
→ 国土交通大臣免許
というのが基本的な考え方です。
法人で開業する場合は、会社設立から考える
法人として宅建業を始める場合には、 株式会社・合同会社などの法人を設立します。
その際に重要なのが、 定款・登記上の事業目的です。
など、 実際に行う事業に合った目的を検討します。
法人設立の段階から、 宅建業免許申請を見据えて準備することが重要です。
要件① 宅建業の「事務所」を確保する
宅建業免許では、 宅建業を継続して行うことのできる 事務所 を設置する必要があります。
単に住所を借りればよいというものではなく、 事務所としての独立性・継続性・実態が重要です。
- 継続的に業務を行える場所であるか
- 他法人等のスペースと適切に区分されているか
- 居住部分と区別できるか
- 机・椅子・事務機器等を設置できるか
- 電話等の連絡手段を確保できるか
- 宅建業者票など必要な標識を掲示できるか
- 専任宅建士が常勤できる場所であるか
自宅でも宅建業事務所にできる？
自宅の一部を宅建業事務所にすることが 絶対にできないわけではありません。
ただし、 居住部分との区分、 出入口、 事務所としての独立性などについて 行政庁の基準を満たす必要があります。
要件② 専任の宅地建物取引士を置く
宅建業を営む事務所には、 法律上必要な数の 専任の宅地建物取引士 を置く必要があります。
宅建業に従事する者5人につき1人以上
の割合で、 成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要があります。
資格を持っていれば「専任」になれる？
宅建士資格を持っているだけで、 自動的に専任宅建士になれるわけではありません。
専任宅建士には、 その事務所に常勤し、 専ら宅建業務に従事できることが求められます。
- 他社に常勤勤務していないか
- 他の宅建業者の専任宅建士になっていないか
- 実際にその事務所で勤務するのか
- 宅地建物取引士証が有効か
要件③ 代表者・役員等が欠格要件に該当しないこと
宅建業免許では、 法人だけでなく、 代表者・役員・政令で定める使用人等についても 欠格要件 への該当の有無を確認します。
一定の刑罰歴、 過去の宅建業免許取消しとの関係、 暴力団関係など、 宅建業法で定められた欠格事由があります。
代表者が事務所に常勤できない場合は？
法人の代表者が宅建業を行う事務所に常勤できない場合などには、 政令で定める使用人 の設置が必要となる場合があります。
会社の役員構成や代表者の勤務実態によって 確認すべき内容が異なるため、 申請前に整理しておく必要があります。
資本金はいくら必要？
宅建業免許そのものについて、 「資本金は必ず1,000万円以上必要」 というような一般的な最低資本金要件があるわけではありません。
ただし、開業には、 事務所費用、人件費、保証協会関係費用、 広告費など一定の資金が必要になります。
要件④ 営業保証金または保証協会の手続き
宅建業者が営業を開始するためには、 免許を受けた後、 営業保証金を供託するか、 宅地建物取引業保証協会へ加入して 必要な手続きを行う方法があります。
営業保証金を供託
法定額の営業保証金を供託所へ供託し、 必要な届出を行います。
保証協会に加入
宅地建物取引業保証協会へ加入し、 弁済業務保証金分担金等を納付する方法があります。
営業保証金・保証協会関係の手続きを完了し、 法令上営業を開始できる状態を整える必要があります。
保証協会を利用する会社が多い理由
新規開業の場合、 営業保証金を直接供託する方法よりも、 保証協会へ加入する方法を選択する宅建業者も多くあります。
ただし、保証協会加入には、 分担金のほか、 各協会・地方本部等の入会金や会費等が必要となる場合があります。
宅建業免許申請の主な必要書類
必要書類は、 法人・個人、 知事免許・大臣免許、 申請先の行政庁等によって異なりますが、 法人申請では一般に次のような資料を準備します。
- 宅地建物取引業免許申請書
- 役員等に関する書類
- 専任宅建士に関する書類
- 相談役・顧問等に関する書類
- 株主・出資者等に関する書類
- 事務所に関する書類
- 事務所の写真
- 事務所案内図・平面図等
- 履歴事項全部証明書
- 定款
- 身分証明書等
- 納税関係書類等
- その他、行政庁が求める資料
事務所写真は重要な審査資料です
宅建業免許申請では、 事務所の実態を確認するために 写真の提出を求められることがあります。
- 建物外観
- 建物入口
- 事務所入口
- 事務所内部
- 机・椅子等の執務スペース
- 電話・事務設備
- 他の事業者との区分状況
賃貸物件を事務所にする場合は契約書も確認
借りている物件を宅建業事務所として利用する場合、 賃貸借契約書の使用目的等も確認しておきます。
事務所利用が可能か、 必要に応じて貸主の承諾等を確認しておきます。
新規免許申請の流れ
法人・個人のどちらで開業するか、事業内容、営業地域等を決めます。
法人の場合は、宅建業を行える事業目的を検討します。
宅建業法上の事務所要件を確認します。
必要人数と専任性を確認します。
代表者・役員等に問題がないか確認します。
登記事項証明書、定款、事務所資料などを準備します。
管轄する行政庁へ申請します。
行政庁による審査を経て免許となります。
営業開始に必要な手続きを行います。
標識等を整え、法令に従って営業を開始します。
免許取得までどのくらいかかる？
審査期間は、 申請先、申請内容、不備の有無、 時期などによって異なります。
また、 会社設立、事務所確保、専任宅建士確保、 保証協会加入等まで含めると、 開業準備には一定の期間が必要です。
免許番号の「（1）」とは？
宅建業免許番号には、
のような表示があります。
この「（1）」は、 一般に免許更新回数に対応して変わっていきます。
新規免許では（1）から始まり、 更新を重ねることで数字が変わります。
免許取得後は5年ごとに更新
宅建業免許の有効期間は、 原則として 5年間です。
引き続き宅建業を行う場合には、 有効期限が切れる前に更新申請を行います。
代表者、役員、事務所、 専任宅建士等が変更された場合には、 更新時まで待たず、 必要な変更届を行う必要があります。
新規開業でよくある準備不足
① 事務所を先に契約した
契約後に宅建業事務所としての要件を満たさないことが分かると、 大きな負担になります。
② 専任宅建士が確保できない
事務所を準備しても、 必要な専任宅建士を置けなければ免許要件を満たせません。
③ 定款目的が不十分
会社設立後に事業目的の変更が必要となり、 余計な手続きが発生することがあります。
④ 保証協会費用を見込んでいない
免許申請費用だけでなく、 開業時に必要な費用全体を考えておく必要があります。
宅建業新規開業チェックリスト
- 個人か法人かを決めた
- 法人の事業目的を確認した
- 知事免許か大臣免許か確認した
- 宅建業事務所を確保した
- 事務所の独立性を確認した
- 専任宅建士を確保した
- 専任宅建士の必要人数を確認した
- 代表者・役員等の欠格要件を確認した
- 必要書類を整理した
- 事務所写真を準備できる
- 保証協会加入か営業保証金供託か検討した
- 開業資金を確認した
- 営業開始までのスケジュールを作成した
行政書士に依頼できること
宅建業免許申請では、 事務所を借りた後や会社を作った後に問題が判明すると、 予定していた開業時期が遅れることがあります。
そのため、 会社設立や事務所契約をする前の段階から要件を確認する ことが重要です。
- 宅建業免許要件の事前確認
- 新規免許申請
- 必要書類の案内・収集支援
- 事務所要件の確認
- 専任宅建士の要件確認
- 法人設立時の事業目的に関する書類作成支援
- 保証協会加入に向けた手続き整理
- 免許取得後の変更届・更新申請
法人設立と宅建業免許を合わせて進める場合には、 登記と許認可の役割を整理しながら準備することが重要です。
まとめ
① 宅地・建物の売買や代理・媒介等を業として行う場合には、原則として宅建業免許が必要です。
② 1都道府県内だけに事務所を置く場合は知事免許、複数都道府県に事務所を置く場合は大臣免許が基本です。
③ 宅建業事務所として認められる場所を確保する必要があります。
④ 事務所には必要人数の専任宅建士を置く必要があります。
⑤ 法人や役員等が宅建業法上の欠格要件に該当しないことが必要です。
⑥ 免許後には営業保証金の供託または保証協会関係の手続きが必要です。
⑦ 法人で開業する場合には、会社設立時から宅建業免許を見据えて準備することが重要です。
⑧ 免許取得後も、変更届や5年ごとの更新が必要です。
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事業目的
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事務所
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専任宅建士
↓
宅建業免許
↓
保証協会・営業保証金
↓
営業開始
↓
変更届・更新
この一連の流れを最初から整理しておくことで、 開業準備をスムーズに進めやすくなります。
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