店舗や事務所、住宅を貸し借りするとき、 建物の賃貸借契約には大きく分けて 「普通借家契約」と「定期建物賃貸借契約」 があります。

どちらも建物を貸し借りする契約ですが、 契約期間が満了したときの取扱いが大きく異なります。

特に貸主にとっては、 「契約期間が終わったら確実に明渡してもらえると思っていた」 という認識違いが大きな問題になることがあります。

借主にとっても、 「当然更新できると思っていたのに、 期間満了で契約が終了した」 という事態は避けたいところです。

普通借家と定期建物賃貸借を比較

普通借家契約とは？

普通借家契約は、 一般的に広く利用されている 建物賃貸借契約です。

例えば、

契約期間満了時には、 合意更新や法定更新などによって 賃貸借関係が継続する場合があります。

定期建物賃貸借契約とは？

定期建物賃貸借契約は、 あらかじめ定めた契約期間が満了すると 更新されることなく終了する 建物賃貸借契約です。

例えば、

ただし、 期間満了後も貸主・借主双方が 引き続き賃貸借を希望する場合には、 新たな定期建物賃貸借契約を締結する「再契約」 を行うことがあります。

「更新」と「再契約」は違います

定期建物賃貸借契約について、 特に理解しておきたいのが 「更新」と「再契約」の違いです。

定期建物賃貸借は、契約書に「定期」と書くだけでは不十分

ここは貸主側にとって非常に重要です。

定期建物賃貸借として扱うためには、 借地借家法に基づく 方式・説明等の要件に注意する必要があります。

期間満了の「終了通知」にも注意

定期建物賃貸借では、 契約期間が1年以上の場合、 貸主が期間満了による終了を借主に対抗するために、 一定の期間内に期間満了の通知をすること が必要となる制度があります。

したがって、 定期建物賃貸借では、 契約を締結したときだけではなく、 期間満了前の管理も重要になります。

貸主にとって定期建物賃貸借を利用するメリット

借主が特に確認したいこと

借主の場合は、 「長く借りたい」と考えていても、 定期建物賃貸借であれば 期間満了後に当然に契約を継続できるわけではありません。

定期建物賃貸借でも「中途解約」はできる？

「定期」だからといって、 契約期間の途中で絶対に解約できない、 という意味ではありません。

事業用賃貸借では、 契約書に 中途解約条項を設けることがあります。

また、 一定額を支払うことによって 即時解約を認める条項を設ける場合もあります。

契約終了時の原状回復も必ず確認

普通借家でも定期建物賃貸借でも、 退去時には 原状回復が大きな問題になることがあります。

特に店舗や事務所では、

再契約料を定める場合は明確に

事業用の定期建物賃貸借契約では、 再契約する場合に 再契約料を定めることがあります。

その場合には、 後から認識の違いが生じないように、

普通借家と定期建物賃貸借、どちらを選ぶ？

どちらが常に優れている、 というものではありません。

契約前のチェックリスト

行政書士に賃貸借契約書を相談するメリット

賃貸借契約では、 賃料や契約期間だけではなく、 契約終了までを考えて 条項を作成することが重要です。

行政書士は、 行政書士が取り扱うことのできる範囲で、 契約条件を整理し、 賃貸借契約書等の 権利義務に関する書類の作成を 支援することができます。

すでに貸主・借主で争いがある場合は？

まとめ