店舗や事務所の賃貸借契約で、 契約終了時に問題となりやすいものの一つが 「原状回復」です。

貸主は、 「借りたときの状態に戻して返してほしい」 と考える一方、 借主は、 「何年も使用して古くなった部分まで すべて新品に戻す必要があるのか」 と考えることがあります。

さらに店舗や事務所では、 借主が設置した 内装・造作・空調・配管・看板・照明・厨房設備 などがあるため、 住宅よりも退去時の問題が複雑になりやすい傾向があります。

民法上の原状回復の基本的な考え方

賃貸借が終了した場合、 借主には一定の範囲で 賃借物を原状に戻す義務があります。

ただし、 一般的には 通常の使用による損耗や経年変化まで、 当然に借主が負担するというものではありません。

店舗・事務所では住宅と同じようには考えられません

住宅の賃貸借については、 国土交通省の 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 が広く知られています。

しかし、このガイドラインは 主として民間賃貸住宅を対象とした考え方を整理したものです。

店舗でよく聞く「スケルトン返し」とは？

店舗の賃貸借契約では、 「退去時にはスケルトン状態にして返還する」 という特約が設けられることがあります。

スケルトンとは一般的に、 店舗の内装や造作、設備等を撤去して、 建物の構造部分に近い状態へ戻すことをいいます。

例えば、

最も重要なのは「誰が設置した設備か」

店舗・事務所の原状回復条項を作る際には、 設備等を 「貸主が元から設置していたもの」と 「借主が入居後に設置したもの」 に分けて考えることが重要です。

貸主が元から設置した設備まで撤去させない

原状回復条項を広く書き過ぎると、 思わぬ問題が生じます。

例えば、

したがって、

借主が「置いていきたい」と言ったら？

店舗では、 借主が設置した設備を 退去時にそのまま残したいということがあります。

例えば、

これを認めるかどうかは、 貸主側で判断する必要があります。

残置を認める場合にも、

契約書だけでなく「入居時の写真」が重要

原状回復で争いになったとき、 大きな問題になるのが 「入居した時に、どのような状態だったのか」 という点です。

また、 「設備一覧表」や「現況確認書」 を契約書と一緒に作成する方法も有効です。

原状回復条項には何を書けばよい？

店舗・事務所の賃貸借契約書では、 少なくとも次の事項を検討しておきたいところです。

原状回復工事を誰に依頼するのか

事業用賃貸借では、 原状回復工事について 貸主指定業者が施工する という契約条項を設けることがあります。

一方、借主側からすれば、 自分で施工業者を選びたいという場合もあります。

原状回復費用と保証金・敷金の関係

店舗・事務所では、 貸主が多額の保証金を預かっていることがあります。

退去時に原状回復費用や未払賃料等がある場合には、 契約内容に基づいて、 保証金等から控除して精算する仕組みを設けることがあります。

店舗・事務所で起こりやすい原状回復トラブル

トラブルを防ぐための契約時の流れ

貸主が契約前に確認したいポイント

借主も契約前に原状回復費用を確認しましょう

借主にとって、 原状回復は 退去時に初めて発生する問題ではありません。

退去直前ではなく、早めに打合せを

店舗・事務所の原状回復は、 住宅と比べて工事規模が大きくなる場合があります。

退去日の数日前になってから 原状回復の内容を話し合うのでは、 工事が契約終了日までに間に合わない可能性があります。

行政書士に賃貸借契約書を相談するメリット

原状回復をめぐるトラブルを防ぐためには、 退去時になってから考えるのではなく、 契約を締結するときに内容を明確にしておくこと が重要です。

行政書士は、 行政書士が取り扱うことのできる業務範囲で、 当事者が合意した契約条件を整理し、 賃貸借契約書等の権利義務に関する書類を 作成することができます。

すでに原状回復をめぐって争いになっている場合

まとめ