賃貸借契約の「中途解約」とは？
6か月前予告・違約金・即時解約条項をわかりやすく解説
店舗や事務所の賃貸借契約では、 契約期間の途中で借主が退去を希望することがあります。
そのとき重要になるのが、 「中途解約条項」です。
例えば契約書に、 「借主は6か月前までに書面で通知することにより、 本契約を中途解約することができる」 と定められている場合があります。
しかし、 「6か月前予告とは、いつから数えるのか」 「すぐ退去したい場合は6か月分を払えばよいのか」 「違約金と6か月分の賃料は同じものなのか」 など、実際の契約ではさまざまな疑問が生じます。
契約書に 「6か月前までに解約を申し入れる」 と定められている場合、
原則として、その契約条項に従って 6か月の予告期間を経た時点を 解約日とすることになります。
その間は、原則として 賃貸借契約が継続しますので、 賃料等の支払義務も続くことになります。
※実際の解約日の計算は、契約書の文言、 通知到達日、起算方法などによって異なる場合があります。
そもそも「中途解約」とは？
中途解約とは、 契約書で定められた期間が満了する前に、 賃貸借契約を終了させることです。
契約期間
2026年10月1日～2028年9月30日
という賃貸借契約について、 借主が2027年中に退去を希望する場合などが 「中途解約」の問題となります。
期間を定めた契約だからといって、 必ず自由に途中で解約できるとは限りません。
特に店舗・事務所などの事業用賃貸借では、 契約書にどのような中途解約条項が定められているか を確認することが重要です。
「6か月前までに通知」とはどういう意味？
事業用の賃貸借契約では、 次のような条項が設けられることがあります。
このような条項は一般に、 解約を希望する日の6か月前までに 解約の意思を相手方へ伝える必要がある という意味になります。
つまり、 解約通知をしたからといって、 その日で直ちに契約が終了するわけではありません。
↓
6か月の予告期間
↓
契約終了
↓
明渡し・原状回復・精算
という流れになるのが基本です。
6か月前に解約通知したら、その後の賃料は？
ここは誤解されやすいところです。
契約が終了するまでは、 原則として賃貸借契約が継続しています。
したがって、 6か月前予告の契約であれば、 原則としてその予告期間中も 契約内容に従った賃料等の支払いが必要になります。
「すぐに退去したい」ときはどうする？
借主の事情によっては、 6か月後ではなく、 できるだけ早く店舗や事務所を退去したい場合があります。
そこで事業用賃貸借契約では、 次のような趣旨の条項を設けることがあります。
このような条項があれば、 契約で定めた条件に従い、 予告期間に相当する金額を支払うことで 早期に契約を終了させる仕組みを設けることができます。
「即時解約条項」とは？
即時解約条項とは、 通常の解約予告期間を待たずに 契約を終了できるようにするための条項です。
通常の解約
解約通知を行い、 契約で定められた予告期間を経過してから 契約を終了します。
即時解約
契約で定められた金額を支払うなどの条件によって、 予告期間の経過を待たずに 契約を終了できるよう定めます。
そのような取扱いができるかどうかは、 実際の契約書に 即時解約や予告期間相当額の支払いについて どのように定められているか を確認する必要があります。
「6か月分の賃料」と「違約金」は同じ？
必ずしも同じではありません。
契約書の内容によっては、
| 項目 | 意味 |
|---|---|
| 解約予告期間中の賃料 | 契約終了まで賃貸借関係が継続していることに伴って 支払う賃料等です。 |
| 予告期間相当額 | 予告期間の経過を待たずに終了するため、 契約条項に基づいて支払う金額として 定められることがあります。 |
| 違約金 | 契約違反や一定の条件に該当した場合に 支払うものとして定められる金額です。 |
名称だけで判断せず、 「何のために支払う金銭なのか」 を契約書で明確にすることが重要です。
解約通知は「書面」で行うようにしておく
中途解約では、 いつ解約通知をしたのか が非常に重要になります。
口頭だけで解約を申し入れると、 後になって、
「正式な解約通知だとは思わなかった」
「解約日はもっと後だと思っていた」
などの問題が起こる可能性があります。
そのため契約書では、 「書面により通知する」 など、解約申入れの方法を明確にしておくことが重要です。
- 賃貸借物件
- 契約年月日
- 解約の意思表示
- 解約希望日
- 明渡し予定日
- 通知年月日
- 借主の名称・氏名
「通知を出した日」だけでなく「相手に届いた日」にも注意
解約通知については、 単に書類を作成した日だけを見ればよいとは限りません。
が重要になる場合があります。
そのため、 契約書に通知方法を定めるとともに、 実際の解約時には 相手方が受領したことを確認できる方法 を検討することも大切です。
一度出した解約通知は自由に撤回できる？
借主が解約通知を出した後、 「やはり営業を続けたい」 と考え直す場合もあります。
契約を継続したい場合には、 貸主との合意が必要になることがあります。
したがって、 解約通知書を提出する前には、 本当に退去するのか、解約日をいつにするのか を十分に確認することが重要です。
定期建物賃貸借でも中途解約条項は重要
定期建物賃貸借は、 適法に成立していれば 定められた期間の満了によって終了する契約です。
しかし、 「期間満了で終了すること」と 「期間の途中で解約できること」は別の問題 です。
3年間
だからといって、
借主がいつでも自由に中途解約できる
という意味ではありません。
中途解約できる条件について、 契約書の条項を確認する必要があります。
なお、居住用の定期建物賃貸借については、 一定の要件を満たす場合に 借主から中途解約できる法定の仕組みがあります。
一方、本記事で主に扱っている 店舗・事務所などの事業用賃貸借では、 契約書に定める中途解約条項が特に重要となります。
貸主が中途解約条項を確認する理由
貸主にとって、 借主が突然退去すると、 次の借主が決まるまで 賃料収入がなくなる可能性があります。
① 次のテナント募集
解約予告期間があれば、 退去前から次のテナント募集の準備を進めやすくなります。
② 賃料収入の見通し
予告期間を定めることで、 突然賃料収入がなくなるリスクを 一定程度抑えることにつながります。
③ 原状回復の準備
退去時の原状回復工事について、 借主と事前に打合せする時間を確保できます。
④ 明渡し日を明確にする
契約終了日と物件明渡しの時期を整理し、 次の利用計画を立てやすくします。
借主も「退去するとき」を考えて契約する
借主は入居するとき、 賃料や保証金には注意しても、 将来の解約条件まで十分確認していないことがあります。
- 中途解約が認められているか
- 何か月前までに通知する必要があるか
- 通知方法は書面か
- 予告期間中の賃料等はどうなるか
- 即時解約制度があるか
- 予告期間相当額はいくらか
- 別途違約金が設定されているか
- 原状回復をいつまでに完了する必要があるか
- 保証金がいつ返還されるか
中途解約と「原状回復」はセットで考える
借主が中途解約を申し入れても、 物件をそのままにして退去すれば すべて終了するとは限りません。
店舗・事務所では、 契約内容に従って、 原状回復工事が必要になることがあります。
↓
解約日の確定
↓
貸主・借主で現地確認
↓
原状回復範囲の確認
↓
原状回復工事
↓
物件の明渡し
↓
賃料・保証金等の精算
したがって、 解約予告期間は、 単に賃料を支払う期間だけではなく、 原状回復・明渡しを準備する期間 としても重要です。
保証金・敷金の返還時期も確認
契約が終了すると、 保証金や敷金の精算が行われます。
しかし、 契約終了日に必ず全額返還されるとは限りません。
- 未払賃料等を控除するか
- 原状回復費用を控除するか
- 保証金の償却があるか
- その他の債務を控除するか
- 残額をいつ返還するか
中途解約条項には何を書けばよい？
店舗・事務所の賃貸借契約書では、 中途解約について次の事項を 具体的に定めておくことが考えられます。
- 誰が中途解約できるのか
- 解約予告期間
- 解約通知の方法
- 解約通知の到達時期
- 契約終了日の計算方法
- 予告期間中の賃料・共益費等
- 即時解約の可否
- 予告期間相当額の計算方法
- 違約金の有無
- 原状回復の期限
- 物件明渡しの期限
- 保証金・敷金の精算方法
中途解約条項の考え方の一例
例えば、契約条件として 次のような仕組みを検討することがあります。
借主は、 貸主に対して6か月前までに 書面で通知することにより、 本契約を中途解約することができる。
また、借主は、 所定の解約予告期間に相当する賃料等を 支払うことにより、 予告期間の全部または一部を経過することなく 契約を終了できるものとする。
実際には、 普通借家か定期建物賃貸借か、 住宅か事業用か、 契約期間、賃料、保証金、 その他の契約条項との整合性などを確認して 個別に作成する必要があります。
中途解約で起こりやすいトラブル
① 口頭で伝えただけ
借主は解約通知をしたつもりでも、 貸主は単なる相談だと思っていたというケースです。
② 解約日について認識が違う
「通知から6か月後」の計算や 通知の到達日について認識が異なるケースです。
③ 退去すれば賃料不要と思っていた
借主が先に退去しても、 契約上の終了日までの支払いが問題になる場合があります。
④ 違約金だと思っていた
予告期間相当額と違約金の意味を混同し、 貸主・借主の認識が食い違うケースです。
中途解約の実務的な流れ
中途解約条項、予告期間、違約金、即時解約等を確認します。
予告期間から逆算して、いつ通知する必要があるか確認します。
契約書で定められた方法に従い、解約の意思を明確にします。
撤去する設備、工事範囲、工事期限等を確認します。
原状回復を完了し、物件を貸主へ返還します。
契約内容に従って、未払金や原状回復費用等を精算します。
行政書士に賃貸借契約書を相談するメリット
中途解約をめぐるトラブルを防ぐには、 実際に解約するときだけでなく、 契約書を作成するときにルールを明確にしておくこと が重要です。
行政書士は、 行政書士が取り扱うことのできる業務範囲で、 当事者が合意した契約条件を整理し、 賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書、 解約に関する書面などの 権利義務に関する書類の作成を 支援することができます。
通知方法、予告期間相当額、 違約金、原状回復、明渡し、 保証金の精算などを 一つの契約書として整合的に整理しておくことが、 将来のトラブル防止につながります。
すでに貸主・借主で争いになっている場合
解約日、違約金、賃料、 原状回復費用等について すでに貸主・借主間で法的な争いが生じ、 代理交渉や訴訟等が必要な場合には、 弁護士への相談を検討する必要があります。
まとめ
① 中途解約とは、契約期間の途中で賃貸借契約を終了させることです。
② 事業用賃貸借では、契約書の中途解約条項を確認することが重要です。
③ 「6か月前予告」であれば、通知しただけで直ちに契約が終了するわけではありません。
④ 予告期間中は、原則として契約内容に従った賃料等の支払いが必要です。
⑤ 予告期間相当額を支払って早期解約できるかは、契約書の定めを確認する必要があります。
⑥ 予告期間相当額と違約金は、必ずしも同じものではありません。
⑦ 解約通知は、方法・時期・到達日が後から確認できるようにすることが大切です。
⑧ 中途解約、原状回復、明渡し、保証金精算までを一体として契約書で整理しておきましょう。
↓
解約予告期間を確認
↓
書面で解約通知
↓
解約日の確定
↓
原状回復
↓
物件の明渡し
↓
賃料・保証金等の精算
この一連の流れを契約締結時から 明確にしておくことが、 貸主・借主双方のトラブル防止につながります。
中途解約条項の作成・確認についてご相談ください
定期建物賃貸借など、契約条件を整理した 賃貸借契約書の作成・確認を支援します。
原状回復・契約内容の確認などについてご相談いただけます。