店舗や事務所、営業所などの事業用物件を貸す際に、 「定期建物賃貸借契約（定期借家契約）」 を利用することがあります。

定期借家契約は、契約期間が満了すると、 原則として更新されることなく契約が終了する制度です。

貸主にとっては将来の物件利用計画を立てやすい一方、 契約方法を誤ると定期借家契約として認められない可能性もあるため、 普通借家契約との違いを理解して契約書を作成することが重要です。

定期借家契約とは？

定期借家契約の正式名称は、 「定期建物賃貸借契約」です。

借地借家法第38条に定められている制度で、 一定の要件を満たして契約することにより、 契約期間の満了によって賃貸借契約が終了します。

事業用物件でも利用できます

定期借家契約は住宅だけの制度ではありません。

例えば、次のような事業用物件にも利用されています。

普通借家契約との違い

重要① 契約は書面等で行う

定期建物賃貸借契約を成立させるためには、 法律上定められた方式を守る必要があります。

契約書の内容だけでなく、 次に説明する 事前説明も非常に重要です。

重要② 契約書とは別に事前説明を行う

定期借家契約では、 貸主は契約締結前に借主に対し、

という内容を、 契約書とは別の書面等を交付するなど法定の方法により説明する必要があります。

したがって、事業用定期借家契約では 「契約書」と「事前説明書」をセットで準備する ことが重要です。

重要③ 期間満了通知

契約期間が 1年以上の定期借家契約では、 貸主が期間満了による終了を借主に対抗するため、 原則として 期間満了の1年前から6か月前までの間 に終了通知を行う必要があります。

通知時期を忘れないよう、 契約締結時から満了管理をしておくことが大切です。

「更新」と「再契約」は違います

定期借家契約では、 原則として契約の 「更新」はありません。

契約期間終了後も貸主・借主双方が 賃貸借関係を継続したい場合には、 新たに 「再契約」 を締結する方法があります。

再契約料を設定する場合

事業用定期借家契約では、 再契約時に 再契約料 を定める場合があります。

その場合には、 契約書の中で再契約料の金額や算定方法などを 明確にしておくことが重要です。

中途解約条項も重要

事業用定期借家契約では、 契約期間の途中で借主が退去したい場合についても、 契約書で明確にしておくことが重要です。

「6か月前予告」の意味

例えば契約書に、

と定めた場合、 借主が解約を申し入れても、 原則として契約で定めた予告期間を踏まえて 終了日を判断することになります。

事業用物件では金額が大きくなるため、 中途解約条項は特に慎重に作成する必要があります。

原状回復条項は具体的に

店舗や事務所では、 借主が入居後にさまざまな設備や造作を設置します。

そのため、 退去時に 「どこまで撤去して、どの状態まで戻すのか」 を契約書で具体的に定めることが重要です。

貸主の設備と借主の設備を分ける

原状回復トラブルを防ぐためには、 契約開始時点で 貸主設備と借主設置設備を区別 しておく方法が有効です。

保証金・敷金について

事業用物件では、 住宅より高額な保証金を預かることがあります。

修繕義務も確認しておく

事業用物件では、 設備故障時に 「貸主と借主のどちらが修理費を負担するのか」 が問題になることがあります。

禁止事項・用途も具体的に

事業用物件では、 借主がどのような用途で使用できるのかを 明確にしておきます。

連帯保証人・保証会社

事業用賃貸借では、 法人の代表者等を連帯保証人とする場合や、 保証会社を利用する場合があります。

個人が連帯保証人になる場合には、 民法上の 極度額 についても確認が必要です。

契約終了までの流れ

事業用定期借家契約チェックリスト

行政書士による契約書作成・リーガルチェック

事業用定期借家契約では、 単に一般的な契約書のひな形を使用するだけでは、 実際の物件や取引条件に合わない場合があります。

まとめ